齐鲁晚报.齐鲁壹点高茹慕鹏刘万新靳文博济南报道
2025年，济南房地产市场延续调整态势，据济南市房地产业协会数据显示，2025年全市新建商品住宅销售价格指数同比下降2.6%，二手住宅价格指数下滑4.4%。在价格下行的同时，市场结构悄然转变，商品住宅套均成交面积达137.05平方米，创历史新高；120–144平米改善型户型占比达44.89%，144平米以上大面积改善户型占比29.73%，改善需求成为绝对主力。
2026年春节假期，各大房企抢抓返乡置业与节后改善置换窗口期，密集推盘、加码促销，优惠活动贯穿整个假期，力图实现“开门红”。
假期营销花样多
有楼盘最高补贴30万
记者调研了解到，春节假期济南不少楼盘拿出“诚意”，纷纷推出优惠促销和主题活动，吸引市民看房置业。
济南能源.保利明湖印推出安心安家季活动
轨道交通集团旗下龙泉府、中奥观宸、山河樾三项目同步推出购房立减10000元/套、认购99折、成交砸金蛋赢家电三重优惠活动；济南春月锦庐在春节假期推出的三套特价房限时优惠15万；万科观山隐秀则推出10套品质好房，最高补贴30万；济南能源.保利明湖印春节期间推出安心安家季活动，助力改善客户购房；银丰玖玺城春节期间推出8套一口价房源；银丰世纪公园，推出买房送10万+家装礼包补贴优惠。“2月6日至2月28日，银丰地产马上安家节活动在全国8盘联动，包括济南、青岛、余姚、长沙的项目，都有各自专属让利活动，让购房者在马年换新家，住新房。”银丰地产相关负责人介绍道。
除了直接的价格优惠，成交礼、到访礼成为春节楼市营销的通用形式，超六成楼盘推出成交送家电、砸金蛋、到访送福袋等活动。济南凤栖和鸣成交送品牌全系四件家电；中海天赋嶺到访送福袋、成交享千元家电大礼；济高保利云上璟誉推出山姆年货节好物半价购、名家手书春联等特色活动。通过丰富的活动形式提升案场人气，增强客户购房体验。
改善需求表现强劲
市场活力有所提升
“元旦后，我们项目一个月能接待超800组看房客户，成交了40多套，有时候周末两天就能签约10套。”济南能源.保利明湖印工作人员表示，虽近年底，但看房客群仍然络绎不绝，主城改善需求旺盛。
位于长岭山片区的海信.君安，2025年整体成交情况良好，特别是地铁4号线通车后，交通优势进一步凸显。据了解，1月份项目来访近800组，成交35套，周均到访200组左右，虽然临近春节，但项目来访较上月同比有明显提升。
虽临近春节，海信君安项目到访量仍稳中有升
记者调查了解到，当前济南新房市场主力销售户型普遍集中在120平米以上，小高层、洋房及大平层产品占据主导地位。据济南市房地产业协会发布的2025年济南房地产市场运行情况及网签销售数据显示，2025济南商品住宅套均面积达137.05平米，创历史新高。100-120平米、120-144平米户型分别占住宅网签面积的19.93%、44.89%，占总交易量的64.82%；144平米以上改善型产品占比近三成。
“140平米户型去年卖得最好，项目在规划之初对济南近年成交数据进行了研究，最后确定了140和180两个主流改善面积段，二期规划也将围绕这个面积段进行新产品的升级打造。”海信.君安项目负责人告诉记者。
“整体来看，2025年济南楼市主要项目仍然集中在东部区域，但东部热点区域高端项目趋于集中，去化开始放缓；中部老城区、南部、北部、西部等区域以地缘性客户为主，项目通过高性价比吸引刚需、首改购房者，表现突出。”济南市房地产业协会执行副会长李刚表示，120-144平米的产品依旧最受欢迎，改善需求依然强劲。
产品创新与服务提升双管齐下
行业集中度进一步凸显
“品质竞争”成为济南房地产市场的核心赛道，在市场深度调整与政策精准托底的双重背景下，济南楼市加速从“增量扩张”向“存量优化”转型，产品迭代升级呈现多点突破、全面开花的态势。
“当下楼市产品迭代的速度越来越快，购房者的要求也是越来越多，倒逼着房企不断进行创新设计，如果某个项目两年时间还没进入清盘期，那就已经落后城市产品一个代季。”业内一地产人士表示，当下品牌房企产品升级更趋精细化、差异化，从空间设计到配套服务，从建筑工艺到居住理念，全方位重构市民居住体验。
中建云启凤华园林景观已实景呈现
中建云启凤华结合济南泉水文化，打造宋风联排、合院，将传统文化元素融入建筑设计，形成独特的产品标签；JFC星辰以“一园藏一城”为核心理念，在园林设计上通过整体布局与竖向设计，将济南独特的自然山水格局与三大名胜微缩再现于社区内部。
除了产品创新，细节打造也主张“精准适配”。保利九宸赋利用当下的建筑科技，可在小区内实现“人工降雨”，尝试“生活场景”革新。JFC星辰全户型引入遮光卷帘，“在规划之初团队很多人都觉得这是一个很没有必要的设计，但从实际成交看，大部分客户都非常认可这个细节，真正从业主生活角度提供更好服务。”JFC星辰相关负责人介绍。
山东师范大学房地产校友会轮值会长、济南住建产业发展专家智库成员赵永佩表示，2025年一线房企更多在一线城市或者核心区域拿地，济南平台公司则主要在所在辖区进行托底，地方性国企继续深耕现有板块。各梯队定位明确，行业集中度进一步提升，洗牌加速。
2026济南楼市以稳为主
利好政策或将继续优化
2025年济南商品住宅套均面积达137.05平米，100平米以上改善户型占比超94%，改善主导的市场格局已然成型，这一趋势在2026年将进一步强化。
据调查，2026年1月新房成交中，三室、四室房源成交占比超八成，改善型需求主导市场特征凸显。2025年下半年至2026年初，济南土地供应聚焦高新区，贤文、彩石、孙村等片区推出的地块容积率普遍低于2.2，未来入市产品聚焦改善。赵永佩表示，2025年济南楼市刚需和功能性改善占比有所提升，总价超过500万的高端改善需求下降，去年12月份的整体成交量比其他月份好。“2026年市场将略微好转，但两极分化加剧。功能性改善住房供应量少，成交量大，在天桥、槐荫等区域可能会有不错的销售表现。”
不少房企营销负责人表示，2026年济南房地产市场有望继续展现“小阳春”行情，核心板块房价逐步企稳，改善性需求与“好房子”供给的匹配度也将提升。
对于2026年政策走向，李刚表示，2025年住房公积金优化政策出台得及时又对路，在使用范围和流程创新方面实现了突破，让这笔‘民生保障金’真正流动起来。购买高品质住宅的两人及以上缴存家庭最高可贷170万元，提取范围扩大至父母子女，实现“一人买房，全家助力”，切实降低改善型购房门槛。“预计2026年住房公积金也将作为支持房地产发展的重点政策得到持续优化。”李刚告诉记者。
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